Browsing by Author "Chin-Oh Chang"

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台北市中古屋價格與法拍屋拍定價格非對稱價格調整行為之研究
(2011-04-01)
江淑玲
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蔡明憲
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張金鶚
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Shu-Ling Chiang
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Ming-Shann Tsai
中古屋與法拍屋市場交易的房屋性質相近，家戶因自住與投資需求而在二手成屋市場的買賣行爲，將影響此兩市場的供給與需求，進而改變兩市場的房屋均衡價格，所以二者間應存在相關性。目前台灣關於房價的研究少見納入法拍屋市場的議題，本文因此針對兩市場的關係進行探討。台灣房地產市場的價格具多變性且存在結構性轉變，據此，傳統誤差修正模型將無法合理描繪出中古屋價格與法拍屋拍定價格的價格調整行爲與領先落後關係，爲合理與完整分析此兩變數非線性價格調整行爲，本研究以Hansen and Seo (2002)的門檻誤差修正模型進行此議題的探討。由結果發現，中古屋價格指數與法拍屋拍定價格指數間的確具有長期均衡關係，且門檻誤差修正模型的解釋能力相較於傳統誤差修正模型爲佳，因此門檻誤差修正模型的估計結果應能提供更具參考性的資訊。在門檻值前後，變數對於誤差修正的調整速度的確有所不同，變數之間的領先及落後關係亦有所差異。以文中代表性狀態的估計結果推論，這兩市場的價格應互爲領先落後的關係。但不論在哪個門檻階段，皆呈現法拍屋拍定價格指數的調整速度高於房屋價格指數的調整速度，故推論其可能原因爲投資客對資訊快速反應的買賣行爲，使得法拍屋市場進行誤差修正是較有效率的。
法拍屋折價之謎：市場競爭程度是否更能解釋折價？
(2008)
張金鶚
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王健安
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陳憶茹
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Chin-Oh Chang
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Chien-An Wang
本研究認為影響「透過一般仲介搜尋方式成交的房屋」與「法拍成交的房屋」兩者價格差異的因素，主要有以下兩類：(1)品質：房地產實體特徵如所在樓層、樓板面積、土地面積與區位等。(2)「市場機制」：包括市場風險（實證上使用「點交與否」、「空屋與否」來代表）、市場競爭程度（實證上使用「競標人數」來代表）。實證樣本係來自2001-2002年台北市2354筆法拍資料與1546筆仲介搜尋市場的成交資料。主要的研究發現如下：(1)在控制住宅實體品質一致下，法拍屋價格仍比仲介屋價格平均低約17.20%，可見「市場機制」變數是影響兩者價格差異的重要因素之一，特別是「競爭程度不足」的因素。(2)實證數據顯示：每一拍定個案中的平均競標人數為2.77人。當競標人數僅為1人時，法拍屋價格較搜尋市場折價15.99%。然而，隨著競標人數的增加，市場價差幅度會以邊際斜率漸減的非線性曲線型態，逼近市場價格；但超過6人以上時，折價縮小的效果就微幅降低了。