都會區擁屋力之研究

Abstract

擁屋問題已成為住宅政策關心之一環，擁屋力則為衡量擁屋問題之依 據。本研究對擁屋問題之研究，採取透過擁屋力觀念之建立及其量化模式 之構建分析來探討影響都會區擁屋問題之關鍵變數及其影響。基本上，影 響擁屋力之重要因素計有購屋者所得、住宅價格、自備款金額、購屋相關 成本、貸款利率、貸款年期、住宅之相關稅費（如不動產稅、保險費等） 、借款者核貸的準則等，這些因素可分別歸納為住宅融資條件、購屋者之 財務能力與住宅價格等三類主要因素。本研究首先以購屋者付款能力為出 發點，就購屋者之財務能力、住宅金融條件、社會結構因素與住宅市場特 性，由「典型家庭」各項特性（如所得狀況、住宅支出特性及住宅融資條 件等資料）推計其能負擔之「合理房價」，並以此一房價與家庭年所得之 比值，建立合理PIR 值之關係式，以台北都會區之資料為例計算，其合理 值為5.22。而後本研究經由對都會區住宅市場之探討及購屋者身份之界定 ，以購屋者付款特性與家戶所得分配特性，建立負擔比例指標（AP指標） 。所謂AP指標係指：『都會區內的家戶在實際住宅供應市場、金融條件及 政府政策影響下，以其所得可以買得起基準房屋之家戶比例。』其中對於 已有自有房屋者，視為能以其所得可以買得起基準房屋。由AP指標值之構 建與分析，我們可以瞭解都會區住宅市場中具有擁屋問題之家戶比例及家 戶數。本研究以台北都會區為對象進行案例探討，計算得現況（81年資料 ）AP指標值為 82.12％，表示台北都會區有 17.78％的家戶（約有27.6萬 戶）無法以其所得購買基準房屋（30坪），普遍存在擁屋力不足的現象。 本研究最後以運輸系統為主要控制變數，探討都會區運輸系統改善對擁屋 力之可能影響，並在假定有捷運系統初期路網之狀況下，發現當交通可及 性提高，都會區之範圍由平均半徑 15.42公里擴大為 18.10公里時，都會 區將因增加較多低價房屋之供給，而導致基準房價之降低。整體而言，都 會區擁屋力不足現象，將可因可及性之提高而獲得有效之改善。