住宅價格與通貨膨脹關係之研究--以大台北地區住宅市場為例

Abstract

在宅與人們的生活是息息相關的，由於住宅的耐久性，及國人有土斯有財的觀念，因 此房地產市場一直是受人重視的市場。而房地產是否真的具有保值性？即其沖銷（ hedge against ）通貨膨脹的效果如何？這是本研究所欲瞭解及探討之處。 本研究先對住宅市場的平均報酬率做一初步的分析；然後採用Fama & Schwert的資產 沖銷 通貨膨脹理論，來對住宅市場做沖銷通貨膨脹的測試，在沖銷通貨膨脹的實證方面， 首先利用時間數列分析法來對通貨膨脹率做預測，進而求得預期與非預期通膨脹率， 然後 再檢定住宅市場與預期及非預期通貨膨脹的關係，最後並加入股票及黃金等資產做比 較性研究。本研究依物價水準區分為三個時段。研究結果顯示如下： 一．資產平均報酬率分析 （１）在物價劇烈上漲期，住宅市場的報酬率較股票為佳， 尤以北縣為最佳，然其風險也最大。（２）在物價平穩期，股票之報酬較住宅市場為 優，其風險也較小，而市區住宅表現較平均通貨膨脹率為差。（３）在物價平穩上漲 期，以股票表現較佳，住宅次之，黃金最差，然股票風險也最大。 二．沖銷通貨膨脹理論之實證結果 （１）在物價劇烈上漲期，住宅市場、股票均不具沖銷預期與非預期通貨膨脹率的能 力。（２）在物價平穩期，各資產亦不具沖銷預期與非預期通膨脹率。且此一時期， 住宅市場的表現較差。（３）在物價平穩上漲期，住宅市場均具沖銷預期通貨膨脹率 的能力，而且住宅均具完全的沖銷性，而此一時期股票及黃金均不具沖銷預期與非預 期通貨膨脹率的能力。