不動產估價之理論與實證－以臺北市住宅為例

Abstract

不動產價格從六十二年至七十八年，共上漲了15倍之多，平均每年漲 19%，遠遠超過 物價平均每年上漲7%，而同時期的租金卻平均每年只漲了8.4%而已。為何偏低的不動 產租金收益率還能支撐如此高的不動產價格呢? 人們為何仍願投入鉅額資金投資不動 產呢? 此為本研究所欲瞭解及探討之處。 不動產市場是為不完全競爭市場，有關不動產的市場價值不易決定，決策者只好以其 主觀的價值判斷，來評估該財貨的價值何在? 所以有關的估價方法及應運而生。如果 價值是為未來現金流量的折現總和，則以現金流量折現的觀點來評估不動產的價值， 是比市場資料比較法或者成本估價法來得更為有力且貼切。職是之故，本研究經由整 理分析相關文獻以及考慮國內相關環境變數，以Sirmans 及Newsome 二位學者所提出 的抵押貸款－自我資金評估模式為基礎，推導適合國內環境的估價模型，期使有關不 動產決策分析時，能降低決策錯誤風險。並以台北市歷年來住宅不動產資料為基礎， 以實證方式來瞭解歷年台北市租金與房價之關係情形。 影響不動產價格的因素頗多，單就經濟因素而言，主要為利率高低及不動產上漲之預 期心理，而通貨膨脹的高低亦密切地影響以上二因素。而在利率低迷及預期通貨膨脹 的壓迫下，皆使不動產的需求倍加旺盛。不可諱言，此時乃為最佳的購屋時機。