卡門濾波理論應用於房價推估之研究

Abstract

過去國內對探討房價變動之論文大多採用Rosen (1974)所推導之屬性價格理論(Hedon ic Price Theory)，並配合計量經濟學之迴歸分析建立房價影響因素模式。此種模式 將房價屬性價格視為固定不變，事實上，房地產市場上房價之屬性產生不同的價值感 。因此，為期正確描述影響因素與房價的關係，本研究乃試以可顧及人為或環境干擾 之卡門濾波理論(Kalman Filtering Theory) 配合屬性價格理論，探求卡門濾波理論 在房價影響模式上的適用價值。 本研究以台北市為研究範圍，根據資料形態的不同，分別建立五種房價迴歸模式，在 房價卡門濾波模式方面，則以迴歸分析及敏感度分析之結果做為卡門濾波演算所需之 參數值，藉以消除模式因參數設定不當所引起之誤差，並以迴歸械為基礎，基於預測 期間的長短，分別建立五種短期模式及二種長期模式，以比較迴歸模式與卡門濾波模 式間之預測能力。 研究結果發現，房價之波動主要是受經濟因素的影響，區位因素較不顯著，而卡門濾 波模式不論在短期及長期的預測能力均較迴歸模式為佳，尤以短期模式為最。顯示卡 門濾波政府不僅可適用於房價之影響模式，亦能反應環境之變化，逐期調整模式之係 數值，提高模式預測之精確度。