捷運系統對沿線地區地價影響之研究

Abstract

捷運系統之興建除可提高地區的可及性外，透過土地市場運作的結果，捷運系統對地 區之正負面衝擊皆會反映在地價上。過去國內大多以預期法或經驗法則，粗略判斷捷 運系統對地區地會上漲之效益，本研究擬由地區可及性提高對地價產生之影響，探討 捷運系統引進後對地價之影響。 屬性價格函數是反映市場需求與供給情形之轉換型式，因此本研究利用屬性價格函數 的理論，推導地價及其屬性間的關係。函數型式則應用不預設函數型式之『一般化的 Box-Cox 轉換函數型式』，以概度比檢定、迴歸假設之檢定及先驗知識之判斷，求出 最適之函數型式。並應用北淡線沿線地區進行實證分析，比較車站地區與非車站地區 、四大分區之函數型式。最後以北淡線沿線左右一公里為徵收範圍，計算可徵收之價 值回收稅。 研究結果發現，北淡線沿線地區之屬性價格方程式最後所選擇之變數為：商業容積率 、住宅容積率、公車路線數、至市中心旅行時間。函數型式為１╱２次方轉換。應用 『邊際價值增加稅法』所算出之價值回收稅為３７０億元，約佔興建成本的５４％。